La nuova disciplina del mutuo fondiario oltre l'80%

La nuova disciplina del mutuo fondiario oltre l'80%

  • Di:Riccardo L.
  • 0 Commenti

Con la recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 17352 del 13 luglio 2017, si è verificato un rilevante cambiamento della giurisprudenza in materia di mutui fondiari. Innanzitutto un mutuo fondiario consiste in un finanziamento a medio o lungo termine garantito da ipoteca immobiliare di primo grado, concesso da un istituto di credito espressamente autorizzato in favore di un soggetto, allo scopo di consentire la costruzione o la ristrutturazione di un fabbricato. Generalmente il valore massimo finanziabile non può eccedere l'80% del valore del bene ipotecato e può giungere fino al 100% solo nel caso in cui vengano fornite delle adeguate garanzie integrative, quali, a titolo d'esempio, fidejussioni assicurative o bancarie.

Pertanto, supponendo l'assenza di garanzie integrative, per l'acquisto di una casa dal valore stimato di  200.000 €, il massimo importo finanziabile sarebbe di 160.000 €. Ma cosa accade se il finanziamento risulta superiore a questa cifra? La precedente giurisprudenza, con le sentenze n. 26672/2013, 27380/2013, 22446/2015, 4471/2016 e 13164/2016 prevedeva la mera "irregolarità" del mutuo fondiario "sopra-soglia", suscettibile solamente di una sanzione amministrativa da parte dell'Autorità di vigilanza. Questo era probabilmente dovuto alla preoccupazione che una dichiarazione di nullità del mutuo avrebbe potuto far cadere conseguentemente l'ipoteca e quindi trasformato in chirografario il credito della banca andato insoluto. Inoltre, ai sensi degli articoli 39, comma 4 e 41, comma 2  del TUB la fondiarietà del mutuo fa in modo che la banca non possa subire la revocatoria dell'ipoteca ottenuta a garanzia del credito e di poter esperire l'azione esecutiva individuale anche nell'eventualità in cui si avviasse una procedura concorsuale.

La decisione della sopracitata sentenza ha ribaltato completamente la precedente giurisprudenza: il mutuo sopra-soglia non è solo irregolare, come avveniva in passato, ma radicalmente nullo. La sentenza prende le mosse dal fatto che il limite di finanziabilità dell'80% costituisce uno degli elementi essenziali di un contratto che si definisca "fondiario". Secondo la Cassazione, eccedere la soglia significa violare una norma imperativa posta a difesa dell'interesse dell'economia nazionale e quindi più che meritevole di protezione da parte dell'ordinamento giuridico, da cui discende inevitabilmente la nullità del contratto stesso. Il limite dell'80% è stato in passato fissato in quanto non sarebbe né opportuno né prudente concedere un mutuo cautelato da garanzie reali che il cui valore è simile o addirittura in alcuni casi inferiore a quello dell'importo erogato.

Inoltre, ai sensi dell'articolo 1424 c.c., un negozio nullo può convertirsi in un negozio valido al ricorrere di determinati presupposti: nel nostro caso specifico il mutuo fondiario diventerebbe un normale mutuo ipotecario, grazie al quale alla banca rimarrebbe comunque un privilegio di escussione sul bene gravato da ipoteca ma nell'ambito di un esecuzione di tipo concorsuale e non più più di tipo individuale, la quale resta riservata esclusivamente al credito fondiario.

 

Pubblicato in: Finanziamenti

Commenti

Nessuna Risposta a “La nuova disciplina del mutuo fondiario oltre l'80%”

Nessun commento presente.

Lascia un commento

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.