Come estinguere un'ipoteca tramite usucapione

  • Di:Riccardo L.
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L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, cioè si diviene proprietari per la prima volta, a differenza degli acquisti a titolo derivativo, dove si verifica una successione del diritto che viene quindi trasmesso da un soggetto ad un altro. Perché si possa acquistare tramite usucapione devono sussistere congiuntamente i seguenti presupposti:

  • il possesso utile ad usucapire, ovvero il possesso della cosa che deve essere sia continuo e ininterrotto e sia acquisito senza violenza o clandestinità
  • tale possesso deve protrarsi per un determinato periodo stabilito dalla legge che è, di norma, 20 anni per beni mobili e immobili, 15 anni per i fondi rustici, 10 anni per i beni mobili registrati e iscritti nei pubblici registri
  • se nell'intero periodo di possesso ci si è comportati come se si fosse i proprietari della cosa, davanti a tutti i consociati; e dall'altro lato se il proprietario effettivo della cosa si disinteressi totalmente della situazione

Detto questo, con l'usucapione si acquista la proprietà libera da diritti altrui, ivi compresi anche i diritti reali minori, quali a titolo d'esempio le servitù di passaggio e le garanzie eventualmente gravanti sul bene. Pertanto, nel caso in cui un creditore abbia iscritto un'ipoteca su un'immobile di proprietà di un proprio debitore, con il perfezionamento dell'usucapione ed il conseguente trasferimento di proprietà al terzo, l'ipoteca verrebbe automaticamente estinta. Tale principio è stato infatti espresso nella sentenza n. 8792/2000 della Corte di Cassazione, secondo cui l'usucapione estinguerebbe le ipoteche iscritte o rinnovate a nome del precedente proprietario, anche nel caso in cui non fossero scadute.

Questo effetto è da ricondurre all'efficacia retroattiva dell'usucapione stesso. Tale retroattività reale implica che l'usucapiente sia ritenuto titolare del diritto di proprietà sin da quando ha cominciato a possedere la cosa e non dal momento in cui effettivamente decorre l'intero possesso utile ad usucapire. Inoltre, dato che il famoso "decreto del fare" (decreto legge del 21 giugno 2013, n. 69) ha statuito che l'accertamento dell'usucapione è possibile non solo con un atto giudiziale ma anche attraverso una mediazione, ammesso che vi sia accordo tra le parti. In tal modo, è stata prevista la possibilità di trascrivere nei pubblici registri immobiliari, in aggiunta ai tipici atti indicati nel codice civile, anche gli accordi perfezionati dinnanzi ad un organismo di mediazione, che ha come funzione proprio quella di accertare l'usucapione. Pertanto, il risultato finale per il soggetto usucapiente, sarebbe quello di acquisire un bene sgravato da ogni diritto reale di garanzia senza passare necessariamente da un tribunale per verificarne l'accertamento.

 

 

 

 

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